Contrato de empreitada: guia para quem contrata e quem executa

Contrato de empreitada é o acordo em que o empreiteiro se compromete a entregar uma obra, ou parte dela, por um preço, fornecendo só a mão de obra ou também os materiais. O Código Civil regula a empreitada nos artigos 610 a 626, com regras sobre riscos, medição, aditivos e a garantia de cinco anos. Um bom contrato amarra escopo, medição, aditivo e recebimento.

O que é contrato de empreitada

Contrato de empreitada é o acordo em que alguém (o empreiteiro) se compromete a executar uma obra para o dono dela, mediante um preço, entregando um resultado e não apenas horas de trabalho. O Código Civil trata da empreitada nos artigos 610 a 626, e o artigo 610 diz que o empreiteiro pode contribuir só com o trabalho ou com o trabalho e os materiais.

Esse detalhe muda tudo. O § 1º do mesmo artigo diz que a obrigação de fornecer materiais não se presume: resulta da lei ou da vontade das partes. Se o contrato não diz quem compra o cimento, a discussão começa no primeiro caminhão de areia.

A empreitada também é diferente de contratar um profissional por diária. Na diária, você paga o tempo. Na empreitada, paga a obra pronta, ou uma parte definida dela, e o risco de levar mais tempo é, em regra, do empreiteiro. Por isso o escopo precisa ser escrito com precisão.

Tipos de empreitada lado a lado

Os tipos de empreitada se distinguem por duas perguntas: quem fornece o material e como o preço é formado. A tabela abaixo mostra os arranjos mais comuns em obras residenciais e comerciais pequenas.

Um cuidado com os nomes: "empreitada global" é usada no mercado para dizer "com material e mão de obra", e "empreitada por preço global" aparece em contratações públicas para dizer "preço total fechado". Escreva no contrato o que você quer dizer, sem depender do rótulo.

Empreitada ou administração: qual escolher

A empreitada transfere ao executor o risco de custo e prazo em troca de um preço fechado; a administração deixa o risco com o dono e cobra pela gestão. Nenhuma é melhor em si: depende de quanto o escopo está definido e de quanto o cliente quer participar das compras.

A Lei 4.591/1964, que trata de incorporações, organiza bem a diferença. No artigo 55, a empreitada pode ser a preço fixo ou reajustável por índices definidos no contrato. Nos artigos 58 a 62, a construção por administração, "a preço de custo", deixa com os adquirentes o pagamento do custo integral da obra, com documentos emitidos em nome deles e revisões periódicas do orçamento. Fora das incorporações, essas regras não se aplicam diretamente, mas mostram a lógica de cada regime.

Uma regra prática: se o projeto executivo está completo e o cliente quer previsibilidade, empreitada. Se o escopo vai mudar durante a obra, ou o cliente quer escolher cada acabamento na loja, administração com prestação de contas bem combinada. O guia sobre como escolher fornecedores e prestadores de serviço ajuda a avaliar quem vai executar em cada regime.

Código Civil e empreitada: as regras que valem mesmo sem cláusula

Os artigos 610 a 626 do Código Civil valem para toda empreitada, mesmo quando o contrato não fala do assunto. Conhecê-los evita escrever cláusula que contradiz a lei e mostra onde vale a pena detalhar. O resumo abaixo é leitura do texto legal, não parecer jurídico.

O artigo 618 merece atenção de quem executa: o prazo de cinco anos é irredutível. Cláusula que tenta encurtá-lo não tem efeito. A responsabilidade na obra entre arquiteto, engenheiro e construtora mostra como essa garantia conversa com a responsabilidade de quem projetou.

Cláusulas que evitam briga no contrato de empreitada

As brigas mais comuns em obra pequena vêm de quatro lugares: escopo vago, medição sem critério, mudança sem aditivo e garantia sem procedimento. Um contrato de empreitada que trata bem desses pontos resolve a maior parte dos conflitos antes de eles começarem.

1. Escopo amarrado ao projeto. Liste os projetos e memoriais que fazem parte do contrato, com data ou revisão. "Reforma do banheiro" não é escopo; "execução conforme projeto executivo revisão 2 e memorial de acabamentos" é.
2. Material. Quem compra, quem recebe, quem guarda e quem responde por perda no canteiro.
3. Preço e pagamento. Valor, etapas de pagamento ligadas a entregas verificáveis, retenção opcional até o recebimento final.
4. Medição. Como e quando o serviço executado é verificado, quem verifica e o prazo para contestar, coerente com o artigo 614.
5. Aditivos. Toda mudança de escopo por escrito, com preço e impacto no prazo aprovados antes da execução.
6. Reajuste. Índice e periodicidade. A Lei 10.192/2001 admite reajuste por índices em contratos de um ano ou mais e considera nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano.
7. Prazo e multas. Data de início, prazo por etapa, o que suspende o prazo (chuva, atraso de projeto, falta de material do dono) e multa proporcional para os dois lados.
8. Responsabilidade técnica. Quem é o responsável técnico pela execução e o registro correspondente no CREA ou no CAU.
9. Recebimento e garantia. Vistoria de entrega, lista de pendências, prazo para corrigi-las e garantias de cada serviço.
10. Rescisão. O que acontece se uma das partes sair: pagamento do executado, devolução de material, entrega do canteiro.

Obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais mudam conforme a modalidade e o tipo de contratante. Confirme com o contador antes de fechar o formato. Arquitetos que já usam cláusulas que protegem no contrato de arquitetura vão reconhecer a lógica: o contrato bom é o que descreve a obra, não o que repete a lei.

Exemplo ilustrativo: a parede que mudou de lugar

Os números são ilustrativos. Uma empreiteira fecha a reforma de um apartamento de 80 m² por R$ 120 mil em empreitada global, conforme projeto executivo. No segundo mês, o cliente pede para mover uma parede da cozinha 60 cm, por mensagem de voz ao mestre de obras.

Sem cláusula de aditivo, a empreiteira executa, gasta R$ 4.800 a mais com demolição, reconstrução e elétrica, e cobra no fim. O cliente diz que nunca aprovou valor. Pelo artigo 619, sem instrução escrita, o acréscimo fica em discussão.

Com cláusula de aditivo, o caminho é outro:

1. O pedido chega e vira solicitação escrita.
2. A empreiteira responde em dois dias com preço (R$ 4.800) e impacto no prazo (quatro dias).
3. O cliente aprova por escrito, e o autor do projeto revisa a planta.
4. A execução acontece e entra na medição do mês.

O trabalho é o mesmo. O que muda é que ninguém precisa lembrar de nada.

Registrar a execução: fornecedores e visitas no mesmo lugar

O contrato diz o que deve acontecer; o registro da obra mostra o que aconteceu. É ele que sustenta a medição, o aditivo e o recebimento quando surge dúvida.

Mantenha num lugar só a lista de quem executa cada parte, os contratos e as visitas com data, fotos e pendências. No Cursivo, as empreiteiras e os prestadores ficam cadastrados como fornecedores por categoria e vinculados ao projeto, e cada visita registra data, clima, anotações, pendências e fotos, com a opção de publicar no feed do cliente. O guia sobre gestão de fornecedores em obra ajuda a montar essa rotina.

Antes de assinar o próximo contrato

Antes de assinar, defina a modalidade de empreitada pela clareza do escopo, amarre o contrato aos projetos com revisão, escreva critério de medição, regra de aditivo por escrito, índice de reajuste e procedimento de recebimento. Use modelos só como roteiro e leve a minuta a um advogado: contrato de obra é documento que você só lê de verdade quando algo dá errado, e aí ele precisa estar certo.

O Cursivo organiza fornecedores, visitas e documentos da obra num lugar só, e o contrato pode ser assinado eletronicamente entre a construtora ou o escritório e o cliente, com acompanhamento de quem assinou e validação da autenticidade. Antes do próximo contrato, solicite seu acesso.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre empreitada e subempreitada?

Na empreitada, o dono da obra contrata o empreiteiro. Na subempreitada, o empreiteiro contrata outra empresa ou profissional para executar uma parte do que assumiu, como instalações ou impermeabilização. Perante o dono, quem assinou a empreitada continua respondendo pelo conjunto, conforme o contrato.

Contrato de empreitada precisa ser registrado em cartório?

Não há exigência geral de registro em cartório para o contrato valer entre as partes. Reconhecer firmas ou registrar pode ajudar como prova em casos específicos. O que não pode faltar é a responsabilidade técnica da execução registrada no CREA ou no CAU.

Empreitada de mão de obra tem garantia de cinco anos?

O artigo 618 do Código Civil fala do empreiteiro de materiais e execução. Na empreitada só de mão de obra, a responsabilidade por defeitos segue outras regras e depende do caso, da culpa e do contrato. Escreva no contrato as garantias de cada serviço e consulte um advogado em caso concreto.

Posso usar um modelo de contrato de empreitada da internet?

Como roteiro de cláusulas, sim. Como contrato pronto, não. Modelos genéricos raramente tratam de medição, aditivos e recebimento do jeito que a sua obra precisa, e às vezes trazem cláusulas que contrariam o Código Civil. Adapte ao projeto e peça revisão jurídica.

Fontes

• Código Civil, Lei 10.406/2002 (empreitada, arts. 610 a 626)
• Lei 4.591/1964 (empreitada e administração em incorporações, arts. 55 e 58 a 62)
• Lei 10.192/2001 (reajuste de contratos, art. 2º)